Kündigung Wohnung Vorlage: Muster, Fristen und Rechte für Vermieter

Ob Sie als Vermieterin oder Vermieter selbst kündigen möchten oder gerade eine Kündigung Ihres Mieters auf dem Tisch liegt: Eine rechtssichere Kündigung Wohnung Vorlage erspart Ihnen viel Ärger. Formfehler, falsche Fristen oder fehlende Angaben führen immer wieder dazu, dass Kündigungen unwirksam sind oder zu unnötigen Streitigkeiten führen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche gesetzlichen Regeln gelten, wie eine saubere Vorlage aufgebaut ist und worauf Sie in der Praxis achten sollten.

Der Beitrag richtet sich an private Vermieterinnen und Vermieter, die entweder selbst kündigen möchten – etwa wegen Eigenbedarf – oder die eine Kündigung ihres Mieters prüfen und richtig einordnen wollen. Wir erklären außerdem, was nach der Kündigung organisatorisch zu tun ist, etwa bei der Wohnungsübergabe und der Kautionsrückzahlung.

Warum eine durchdachte Vorlage für die Kündigung der Wohnung wichtig ist

Eine Kündigung ist kein formloses Schreiben „mal eben nebenbei“. Sie beendet ein Vertragsverhältnis mit teils erheblichen finanziellen und organisatorischen Folgen – für beide Seiten. Fehlt eine Pflichtangabe, ist das Datum falsch berechnet oder wurde die falsche Form gewählt, kann die Kündigung unwirksam sein oder sich der Auszugstermin ungewollt verschieben. Gerade als Vermieterin oder Vermieter tragen Sie zusätzlich die Verantwortung, ein berechtigtes Interesse korrekt zu benennen, wenn Sie selbst kündigen.

Eine gute Vorlage sorgt dafür, dass Sie keine wichtigen Angaben vergessen: Namen, Adresse der Wohnung, Datum, Kündigungsgrund (sofern erforderlich), gewünschter Beendigungstermin und Unterschrift. Wer eine strukturierte Vorlage nutzt, spart Zeit und reduziert das Risiko, dass die Kündigung später angefochten wird. Das gilt besonders dann, wenn es später zu einem Rechtsstreit über den genauen Auszugstermin oder die Wirksamkeit der Kündigung kommt.

Auch wenn Sie „nur“ eine Kündigung Ihres Mieters entgegennehmen, hilft Ihnen das Verständnis der korrekten Form dabei, schnell zu prüfen, ob das Schreiben überhaupt wirksam ist – und ab wann Sie mit der Neuvermietung planen können.

Wer darf die Wohnung kündigen: Mieter und Vermieter im Vergleich

Grundsätzlich können sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter das Mietverhältnis kündigen – allerdings unter unterschiedlichen Voraussetzungen. Mieterinnen und Mieter können in der Regel ohne Angabe von Gründen kündigen, solange sie die gesetzliche oder vertragliche Frist einhalten. Für Vermieterinnen und Vermieter gilt eine deutlich höhere Hürde: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse voraus, zum Beispiel Eigenbedarf. Ohne einen solchen Grund ist eine Kündigung durch den Vermieter in der Regel nicht wirksam.

Diese Asymmetrie ist gewollt: Der Gesetzgeber schützt Mieterinnen und Mieter besonders, weil der Verlust der Wohnung existenziell sein kann. Als Vermieterin oder Vermieter sollten Sie sich daher frühzeitig informieren, ob Ihr Kündigungsgrund tatsächlich ausreicht, bevor Sie ein Kündigungsschreiben verschicken. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung, insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen, die häufig gerichtlich überprüft werden.

Weitere Details zu den formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben – unabhängig davon, wer kündigt – finden Sie auch in unserem Beitrag Kündigung Mietvertrag Vorlage, der sich allgemein mit dem Aufbau von Kündigungsschreiben beschäftigt.

Gesetzliche Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Die Kündigungsfristen für Wohnraum sind in § 573c BGB geregelt. Für Mieterinnen und Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für Vermieterinnen und Vermieter verlängert sich diese Frist mit zunehmender Mietdauer: Sie beträgt ebenfalls drei Monate, erhöht sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Diese gestaffelten Fristen sollen Mieterinnen und Mieter mit langer Mietdauer besser schützen, da ein Umzug nach vielen Jahren im selben Zuhause organisatorisch aufwendiger ist. Für Sie als Vermieterin oder Vermieter bedeutet das: Je länger ein Mietverhältnis bereits besteht, desto früher müssen Sie eine geplante Kündigung aussprechen, wenn Sie einen bestimmten Auszugstermin erreichen möchten.

Wichtig: Diese Fristen sind gesetzliche Mindestfristen. Im Mietvertrag können abweichende Regelungen zu Sonderfällen bestehen, etwa bei möbliertem Wohnraum. Prüfen Sie daher immer zusätzlich Ihren individuellen Mietvertrag – mehr dazu in unserem Beitrag Mietvertrag Vorlage.

Wie wird der Fristbeginn berechnet?

Die Kündigungsfrist beginnt grundsätzlich mit dem Zugang des Kündigungsschreibens bei der jeweils anderen Vertragspartei zu laufen, üblicherweise gerechnet zum dritten Werktag des Folgemonats, sofern die Kündigung noch im laufenden Monat zugeht. Da hier im Detail Unterschiede je nach Zugangsdatum bestehen können, empfiehlt es sich, im Zweifel den genauen Termin gemeinsam schriftlich zu bestätigen oder anwaltlich prüfen zu lassen.

Fristen-Rechenbeispiele für die Praxis

Damit die abstrakten Regelungen aus § 573c BGB greifbarer werden, hilft ein Blick auf konkrete Beispielrechnungen. Diese Beispiele ersetzen keine Einzelfallprüfung, geben Ihnen aber eine erste Orientierung, wie sich Zugangsdatum, Mietdauer und Beendigungstermin zueinander verhalten.

Beispiel 1 – Kündigung durch die Mieterin: Eine Mieterin wohnt seit zwei Jahren in der Wohnung und übergibt der Vermieterin am 10. März persönlich ein unterschriebenes Kündigungsschreiben. Da die Kündigung im laufenden Monat zugeht, läuft die dreimonatige Frist ab dem Folgemonat. Rechnerisch endet das Mietverhältnis damit zum Ablauf des 30. Juni – vorausgesetzt, der Zugang im März lässt sich eindeutig nachweisen.

Beispiel 2 – Kündigung durch den Vermieter nach sechs Jahren: Ein Vermieter möchte eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Mietverhältnis besteht bereits seit sechs Jahren, sodass die verlängerte Frist von sechs Monaten gilt. Geht das Kündigungsschreiben Anfang Januar zu, endet das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf des 31. Juli desselben Jahres – nicht bereits nach drei Monaten, wie es bei kürzeren Mietverhältnissen der Fall wäre.

Beispiel 3 – Kündigung durch die Vermieterin nach neun Jahren: Besteht das Mietverhältnis bereits seit neun Jahren, gilt die neunmonatige Frist. Ein im Februar zugestelltes Kündigungsschreiben würde das Mietverhältnis somit frühestens zum Jahresende, also zum 30. November, beenden können – je nach genauem Zugangsdatum kann sich dies um einen Monat verschieben.

Diese Beispiele zeigen: Schon wenige Wochen Verzögerung beim Versand können den Beendigungstermin um einen ganzen Monat nach hinten verschieben. Wer als Vermieterin oder Vermieter einen bestimmten Termin – etwa den Beginn einer Renovierung oder den eigenen Einzug – fest im Blick hat, sollte die Kündigung entsprechend frühzeitig und mit ausreichendem Puffer versenden.

Pflichtangaben in einem Kündigungsschreiben

Damit eine Kündigung nicht an Formalien scheitert, sollte ein Kündigungsschreiben folgende Angaben enthalten:

Name und Anschrift der kündigenden Partei, Name und Anschrift der Vertragspartei, Anschrift der betroffenen Wohnung, Datum der Kündigung, eindeutige Formulierung, dass das Mietverhältnis gekündigt wird, das gewünschte Beendigungsdatum sowie – bei einer Kündigung durch die Vermieterseite – die Begründung des berechtigten Interesses. Zusätzlich sollte das Schreiben handschriftlich unterschrieben sein.

Fehlt beispielsweise die genaue Bezeichnung der Wohnung oder ist das Beendigungsdatum unklar formuliert, kann dies zu Rückfragen oder im schlimmsten Fall zu einer Anfechtung führen. Gerade bei Eigenbedarfskündigungen verlangt die Rechtsprechung eine nachvollziehbare, konkrete Begründung – pauschale Formulierungen reichen oft nicht aus. Lassen Sie sich hierzu im Zweifel anwaltlich beraten, da die Anforderungen im Einzelfall variieren können.

Schriftform: Warum eine E-Mail oder SMS nicht ausreicht

Eine Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum muss zwingend in Schriftform erfolgen. Das bedeutet: Das Kündigungsschreiben muss auf Papier verfasst und eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax genügt dieser Schriftform grundsätzlich nicht und ist daher in aller Regel unwirksam.

Für Sie als Vermieterin oder Vermieter ist das in beide Richtungen relevant: Erhalten Sie eine Kündigung Ihres Mieters lediglich per E-Mail, sollten Sie diese nicht automatisch als wirksam behandeln, sondern höflich auf die erforderliche Schriftform hinweisen. Umgekehrt sollten Sie selbst niemals eine Kündigung nur digital verschicken, sondern immer ein unterschriebenes Original per Post – idealerweise per Einwurfeinschreiben – zustellen, damit Sie den Zugang später nachweisen können.

Der Nachweis des Zugangs ist in der Praxis oft entscheidender als der Inhalt des Schreibens selbst, denn von diesem Datum hängt die Berechnung der Kündigungsfrist ab. Bewahren Sie Einlieferungsbeleg und gegebenenfalls den Zustellnachweis sorgfältig auf.

Schritt für Schritt: So gehen Sie bei der Kündigung vor

Ein strukturiertes Vorgehen hilft dabei, keine wichtigen Punkte zu übersehen. Die folgenden Schritte eignen sich sowohl für Vermieterinnen und Vermieter, die selbst kündigen möchten, als auch zur Kontrolle einer eingehenden Kündigung.

Schritt 1 – Kündigungsgrund und Frist prüfen: Klären Sie zunächst, ob überhaupt ein wirksamer Kündigungsgrund vorliegt und welche Frist nach § 573c BGB unter Berücksichtigung der bisherigen Mietdauer gilt.

Schritt 2 – Schreiben nach Vorlage erstellen: Nutzen Sie eine strukturierte Vorlage, tragen Sie alle Pflichtangaben ein und formulieren Sie den Kündigungsgrund – sofern erforderlich – konkret und nachvollziehbar.

Schritt 3 – Unterschreiben: Unterschreiben Sie das Schreiben eigenhändig. Bei mehreren Vermieterinnen oder Vermietern sollten grundsätzlich alle im Mietvertrag genannten Personen unterschreiben.

Schritt 4 – Versand per Post organisieren: Versenden Sie das Original per Post, idealerweise als Einwurfeinschreiben, damit der Zugang nachweisbar ist.

Schritt 5 – Zugang dokumentieren: Notieren Sie sich das Versanddatum und bewahren Sie Einlieferungsbeleg sowie Sendungsverfolgung auf.

Schritt 6 – Termin für die Übergabe vereinbaren: Sprechen Sie frühzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe ab, idealerweise kurz vor oder am Tag des Beendigungstermins.

Schritt 7 – Übergabeprotokoll erstellen: Halten Sie den Zustand der Wohnung, Zählerstände und eventuelle Mängel schriftlich fest und lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben.

Schritt 8 – Kaution abrechnen und Quittung ausstellen: Prüfen Sie offene Forderungen, zahlen Sie die Kaution fristgerecht zurück und stellen Sie auf Wunsch eine Quittung über die Rückzahlung aus.

Aufbau einer Vorlage für die Kündigung der Wohnung

Eine praktikable Vorlage folgt immer der gleichen logischen Struktur, egal ob Sie als Mieterin, Mieter, Vermieterin oder Vermieter kündigen. Im Kopf stehen die Absenderdaten, darunter die Empfängerdaten, anschließend Ort und Datum. Es folgt eine klare Betreffzeile, zum Beispiel „Kündigung des Mietverhältnisses für die Wohnung [Adresse]“. Im Haupttext wird die Kündigung eindeutig ausgesprochen, das gewünschte Beendigungsdatum genannt und – falls erforderlich – der Kündigungsgrund kurz erläutert. Am Ende steht eine höfliche Schlussformel sowie die eigenhändige Unterschrift.

Ergänzend empfiehlt es sich, um eine schriftliche Bestätigung des Kündigungstermins zu bitten, damit beide Seiten Klarheit über den genauen Auszugstermin haben. Auch ein Hinweis auf die geplante Wohnungsübergabe – etwa mit Terminvorschlag – kann sinnvoll in das Schreiben integriert werden.

Checkliste für Ihre Vorlage

Bevor Sie ein Kündigungsschreiben verschicken, prüfen Sie: Sind alle Namen und Adressen korrekt? Ist das Beendigungsdatum unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist richtig berechnet? Liegt bei einer Vermieterkündigung ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse vor? Ist das Schreiben unterschrieben und wird es in Schriftform, also per Post, versendet? Wurde ein Nachweis über den Versand organisiert?

Musterformulierungen für Ihr Kündigungsschreiben

Die folgenden Textbausteine können Ihnen als Formulierungshilfe dienen. Passen Sie sie unbedingt an Ihren konkreten Einzelfall an und ergänzen Sie fehlende Angaben.

Ordentliche Kündigung durch die Mieterseite: „Hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in [Adresse] fristgerecht zum [Datum]. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung sowie den genannten Beendigungstermin schriftlich.“

Ordentliche Kündigung durch die Vermieterseite wegen Eigenbedarfs: „Hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in [Adresse] unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum [Datum]. Als Grund für die Kündigung mache ich Eigenbedarf geltend: [konkrete, nachvollziehbare Begründung, z. B. Name und Verwandtschaftsverhältnis der einziehenden Person sowie der Grund für den Einzug]. Über den Fortgang und einen Termin zur Wohnungsübergabe würde ich mich rechtzeitig mit Ihnen abstimmen.“

Bitte um Terminbestätigung: „Ich bitte Sie höflich, mir den Erhalt dieses Schreibens sowie den Beendigungstermin des Mietverhältnisses schriftlich zu bestätigen, damit für beide Seiten Klarheit über den weiteren Ablauf besteht.“

Diese Formulierungen ersetzen keine individuelle Rechtsberatung, insbesondere bei der Eigenbedarfsbegründung sollten Sie die konkreten Umstände so genau wie möglich darstellen und im Zweifel anwaltlich prüfen lassen, ob die Begründung den Anforderungen genügt.

Kündigung durch den Vermieter: Berechtigtes Interesse und Eigenbedarf

Möchten Sie als Vermieterin oder Vermieter selbst kündigen, benötigen Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der wohl bekannteste Fall ist der Eigenbedarf, also der Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Das Gesetz verlangt hierfür eine konkrete und nachvollziehbare Begründung – pauschale Aussagen ohne Bezug zum Einzelfall reichen in der Regel nicht aus.

Da Eigenbedarfskündigungen häufig gerichtlich überprüft werden und die Anforderungen an die Begründung im Detail variieren können, ist bei diesem Kündigungsgrund besondere Sorgfalt gefragt. Formulieren Sie die Begründung so konkret wie möglich und lassen Sie das Schreiben im Zweifel vor dem Versand anwaltlich prüfen. Fehler in diesem Bereich führen erfahrungsgemäß am häufigsten zu erfolgreichen Widersprüchen der Mieterseite.

Beachten Sie außerdem, dass sich die für Sie als Vermieterin oder Vermieter geltende Kündigungsfrist nach der bisherigen Mietdauer richtet, wie im Abschnitt zu § 573c BGB beschrieben. Planen Sie den Versand des Kündigungsschreibens also rechtzeitig, wenn Sie einen bestimmten Termin erreichen möchten.

Manchmal ist eine Kündigung gar nicht der passende Weg, etwa wenn Ihr eigentliches Ziel lediglich eine Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau ist. In solchen Fällen lohnt sich ein Blick in unseren Beitrag Mieterhöhung Vorlage, der die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB erläutert – etwa die Kappungsgrenze und die erforderliche Begründung.

Sonderfälle bei der Kündigung der Wohnung

Neben dem klassischen Fall der ordentlichen Kündigung gibt es einige Sonderkonstellationen, die zusätzliche Aufmerksamkeit erfordern.

Befristete Mietverträge: Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis in der Regel automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, eine ordentliche Kündigung ist häufig ausgeschlossen. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung dennoch möglich ist, hängt vom Einzelfall und den vertraglichen Vereinbarungen ab – lassen Sie sich hierzu im Zweifel anwaltlich beraten.

Mehrere Mieterinnen und Mieter (Wohngemeinschaften): Stehen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, muss eine Kündigung grundsätzlich gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden beziehungsweise von allen unterschrieben sein, sofern die Mieterseite kündigt. Fehlt die Unterschrift oder Nennung einer Partei, kann dies die Wirksamkeit gefährden.

Tod der Mieterin oder des Mieters: Verstirbt eine Mieterin oder ein Mieter, gelten besondere gesetzliche Regelungen zum Übergang des Mietverhältnisses auf Angehörige oder Erben. Dieser Bereich ist rechtlich komplex und sollte im Einzelfall anwaltlich geprüft werden.

Modernisierung oder Sanierung: Auch wenn umfangreiche Bauarbeiten geplant sind, ist eine Kündigung dafür nicht automatisch möglich. Prüfen Sie sorgfältig, ob überhaupt ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes vorliegt, und holen Sie sich im Zweifel rechtlichen Rat.

In all diesen Sonderfällen gilt: Je ungewöhnlicher die Konstellation, desto wichtiger ist eine individuelle Prüfung. Eine allgemeine Vorlage kann hier nur als grobe Orientierung dienen, nicht als abschließende Lösung.

Was nach der Kündigung passiert: Übergabe und Kautionsrückzahlung

Sobald die Kündigung wirksam zugestellt ist und der Beendigungstermin feststeht, sollten Sie einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren. Halten Sie den Zustand der Wohnung, Zählerstände und eventuelle Mängel in einem Übergabeprotokoll fest. Das schafft Klarheit für beide Seiten und beugt späteren Streitigkeiten über die Kaution vor.

Bei der Kaution gilt: Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und Mieterinnen und Mieter dürfen sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB). Nach dem Auszug prüfen Sie die Wohnung, rechnen offene Forderungen – etwa aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung – gegen und zahlen den verbleibenden Betrag zurück. Details zur fristgerechten Abrechnung von Betriebskosten finden Sie in unserem Beitrag Nebenkostenabrechnung Vorlage.

Wenn Sie die Kaution ganz oder teilweise zurückzahlen, hat die ehemalige Mieterin oder der ehemalige Mieter das Recht, dafür eine Quittung zu verlangen (§ 368 BGB). Mit einer sauberen, nummerierten Quittung dokumentieren Sie die Rückzahlung nachvollziehbar für Ihre eigenen Unterlagen und für den Fall späterer Rückfragen.

Häufige Fehler bei der Kündigung der Wohnung vermeiden

In der Praxis wiederholen sich einige typische Fehler immer wieder. Dazu gehört die Kündigung per E-Mail statt in Schriftform, eine falsch berechnete Kündigungsfrist, eine zu pauschale oder fehlende Begründung bei der Eigenbedarfskündigung sowie fehlende Nachweise über den Versand des Schreibens. Auch das Vergessen der genauen Wohnungsadresse oder unklare Formulierungen zum Beendigungstermin führen häufig zu Unsicherheiten.

Ein weiterer häufiger Fehler: Vermieterinnen und Vermieter gehen fälschlicherweise davon aus, dass eine formlose Kündigung des Mieters automatisch wirksam ist, obwohl die Schriftform fehlt. Prüfen Sie eingehende Kündigungen daher immer sorgfältig, bevor Sie organisatorische Schritte wie die Neuvermietung einleiten.

Nutzen Sie eine strukturierte Vorlage und gehen Sie die oben genannte Checkliste Punkt für Punkt durch – so vermeiden Sie die meisten dieser Fehler von vornherein. Bei komplexeren Fällen, insbesondere bei Eigenbedarf oder Widerspruch der Mieterseite, ist eine anwaltliche Beratung ratsam.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Muss eine Kündigung der Wohnung immer schriftlich erfolgen?

Ja, eine Kündigung von Wohnraum muss in Schriftform erfolgen, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, SMS oder Fax reichen dafür grundsätzlich nicht aus.

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieterinnen und Mieter?

Für Mieterinnen und Mieter gilt nach § 573c BGB grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für Vermieterinnen und Vermieter?

Für Vermieterinnen und Vermieter beträgt die Frist ebenfalls drei Monate, verlängert sich aber nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Brauche ich als Vermieter immer einen Grund für die Kündigung?

Ja, eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterseite setzt ein berechtigtes Interesse voraus, zum Beispiel Eigenbedarf. Ohne einen solchen Grund ist eine Kündigung in der Regel nicht wirksam.

Was passiert mit der Kaution nach der Kündigung?

Nach dem Auszug prüfen Sie die Wohnung, verrechnen offene Forderungen und zahlen die Kaution zurück, die höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf. Für die Rückzahlung kann die Mieterin oder der Mieter eine Quittung verlangen.

Kann ich eine Vorlage für die Kündigung der Wohnung einfach übernehmen?

Eine Vorlage kann als Orientierung dienen, sollte aber immer an den konkreten Einzelfall angepasst werden. Prüfen Sie Fristen, Begründung und Angaben sorgfältig und lassen Sie sich bei Unsicherheiten anwaltlich beraten.