Mieterhöhung: Vorlage, Kappungsgrenze und Ablauf für Vermieter

Was § 558 BGB erlaubt

Als Vermieterin oder Vermieter dürfen Sie die Miete nicht einfach nach Gutdünken anheben. Die Erhöhung der laufenden Miete richtet sich nach § 558 BGB. Danach können Sie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das, was in Ihrer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – üblicherweise gezahlt wird. Über diesen Wert hinaus können Sie eine Anhebung auf diesem Weg nicht durchsetzen. Diese Form der Erhöhung ist zu unterscheiden von anderen Vereinbarungen, etwa einer von Anfang an im Vertrag festgelegten Staffel- oder Indexmiete – wenn Sie eine laufende Bestandsmiete anheben wollen, ohne dass eine solche Vereinbarung besteht, ist § 558 BGB Ihr Weg.

Zusätzlich begrenzt das Gesetz das Tempo der Erhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In vielen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist diese Grenze auf 15 % abgesenkt. Welche Grenze für Ihre Wohnung gilt, hängt davon ab, ob das jeweilige Bundesland Ihre Gemeinde per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft hat. Das ist der Punkt, an dem sich in der Praxis die meisten Fehler einschleichen – prüfen Sie deshalb genau, welcher Wert bei Ihnen maßgeblich ist, und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Wichtig ist die Reihenfolge im Kopf zu behalten: Beide Schranken gelten nebeneinander. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über Ihrer aktuellen Miete liegt, dürfen Sie in drei Jahren trotzdem nur bis zur Kappungsgrenze anheben. Und umgekehrt: Auch wenn die Kappungsgrenze noch Luft lässt, ist bei der ortsüblichen Vergleichsmiete Schluss. Sie brauchen also immer beide Zahlen, bevor Sie ein Schreiben aufsetzen. Wie ein sauberes Mietverhältnis von Anfang an aufgesetzt wird, lesen Sie in unserer Vorlage für den Mietvertrag.

Ein einfaches Rechenbeispiel macht das Zusammenspiel deutlich. Angenommen, die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 800 Euro und in den letzten drei Jahren gab es keine Erhöhung. Bei einer Kappungsgrenze von 20 % dürften Sie rechnerisch bis 960 Euro anheben, bei 15 % bis 920 Euro. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen aber nur bei 900 Euro, ist bei 900 Euro Schluss – die Vergleichsmiete deckelt die Erhöhung, obwohl die Kappungsgrenze noch Spielraum ließe. Die Zahlen in diesem Beispiel sind reine Rechenillustration; Ihre tatsächlichen Werte ergeben sich aus Ihrer Wohnung und Ihrem örtlichen Mietspiegel. Es zeigt aber das Prinzip: Sie ermitteln zuerst beide Obergrenzen und nehmen dann die niedrigere.

Diese Tabelle ist Ihr Kurzüberblick. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung des Einzelfalls: Ob und in welcher Höhe eine Erhöhung tatsächlich möglich ist, hängt immer von den konkreten Zahlen Ihrer Wohnung und Ihrer Gemeinde ab.

Die Begründung: Mietspiegel & Co.

Nach § 558 BGB verlangt eine Mieterhöhung eine Begründung. Sie können also nicht einfach schreiben „Ich erhöhe die Miete um 40 Euro“, sondern Sie müssen belegen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Der mit Abstand gängigste Weg dafür ist der Mietspiegel. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, die viele Städte und Gemeinden veröffentlichen. Er ordnet Wohnungen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage und nennt dazu Mietspannen.

Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt, bevor Sie eine Zahl in Ihr Schreiben setzen. Ordnen Sie Ihre Wohnung ehrlich in die passenden Kategorien ein und leiten Sie daraus ab, welche Miete für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Genau auf diesen Wert – und nicht darüber – dürfen Sie erhöhen. Liegt Ihre Wunschmiete oberhalb der Spanne, wird der Mieter der Erhöhung zu Recht nicht in voller Höhe zustimmen müssen.

Beim Lesen des Mietspiegels lohnt sich Sorgfalt. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Wohnung nicht besser einordnen, als sie tatsächlich ausgestattet ist – eine geschönte Einordnung fällt spätestens auf, wenn der Mieter widerspricht, und untergräbt Ihre gesamte Begründung. Notieren Sie sich, welche Merkmale Sie welcher Kategorie zugeordnet haben (Baujahr, Wohnfläche, Bad- und Küchenausstattung, Heizungsart, Lage im Ort). Diese Zuordnung übernehmen Sie später wörtlich in Ihr Erhöhungsschreiben, damit der Mieter Ihre Rechnung nachvollziehen kann. Je transparenter Sie vorgehen, desto weniger Angriffsfläche bieten Sie.

Neben dem Mietspiegel kennt das Gesetz weitere Begründungswege, etwa ein Sachverständigengutachten oder den Verweis auf Vergleichswohnungen. Diese sind jedoch aufwendiger, teurer oder streitanfälliger. Für die allermeisten privaten Vermieterinnen und Vermieter ist der örtliche Mietspiegel der praktikabelste Nachweis. Ist für Ihre Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden oder sind Sie unsicher, welcher Begründungsweg tragfähig ist, holen Sie sich rechtlichen Rat ein, bevor Sie das Schreiben verschicken. Ein sauber begründetes Schreiben erspart Ihnen später viel Ärger.

Ein häufiges Missverständnis: Die Begründung dient nicht dazu, den Mieter zu überreden, sondern dazu, ihm eine Prüfung zu ermöglichen. Der Mieter soll anhand Ihrer Angaben selbst nachvollziehen können, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Deshalb reicht ein pauschaler Verweis „laut Mietspiegel“ nicht aus – Sie sollten konkret sagen, in welche Kategorie Sie die Wohnung einordnen und welche Spanne oder welcher Wert sich daraus ergibt. Diese Genauigkeit ist der Unterschied zwischen einem Schreiben, dem ein Mieter zustimmt, und einem, das im Papierkorb landet.

Muster: das Mieterhöhungsschreiben

Ein Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB ist kein Formular, das die Miete automatisch anhebt – es ist die Aufforderung an den Mieter, einer höheren Miete zuzustimmen. Deshalb gehören in das Schreiben immer: die klare Benennung der Wohnung, die aktuelle und die gewünschte neue Miete, die Begründung (etwa der Verweis auf den Mietspiegel) und die ausdrückliche Bitte um Zustimmung. Die folgende Vorlage können Sie übernehmen und mit Ihren Daten füllen. Die Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen Sie durch Ihre konkreten Angaben.

[Ihr Name]
[Ihre Anschrift]

An
[Name der Mieterin / des Mieters]
[Anschrift der Mietwohnung]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Erhöhung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB

Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],

für die von Ihnen gemietete Wohnung [genaue Bezeichnung der Wohnung, z. B. Lage im Haus, Etage] beträgt die derzeitige Nettokaltmiete [aktuelle Miete] Euro monatlich.

Ich bitte Sie, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf [neue Miete] Euro ab dem [gewünschtes Datum] zuzustimmen. Die neue Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Zur Begründung verweise ich auf den Mietspiegel der Stadt [Ort]. Danach ist Ihre Wohnung wie folgt einzuordnen: [Baujahr / Größe / Ausstattung / Lage], woraus sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von [Spanne / Wert] ergibt.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir Ihre Zustimmung zu dieser Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
[Ihr Name]

Gehen Sie die Platzhalter einzeln durch. Die genaue Bezeichnung der Wohnung sollte so eindeutig sein, dass keine Verwechslung möglich ist – bei mehreren Einheiten im Haus nennen Sie Etage und Lage. Bei aktueller und neuer Miete beziehen Sie sich klar auf die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten, damit keine Unklarheit entsteht, worauf sich die Erhöhung bezieht. Das gewünschte Datum markiert den Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gelten soll, sofern der Mieter zustimmt. Und der Abschnitt zur Begründung ist das Herzstück: Hier übernehmen Sie Ihre Mietspiegel-Einordnung aus dem vorigen Schritt.

Verschicken Sie das Schreiben in Schriftform und bewahren Sie eine Kopie auf. Formulieren Sie sachlich und nachvollziehbar – je klarer die Begründung, desto eher stimmt Ihr Mieter ohne Nachfragen zu. Vermeiden Sie Drohungen, Ultimaten oder einen belehrenden Ton; ein Erhöhungsschreiben ist eine Bitte um Zustimmung, keine einseitige Anordnung. Diese Vorlage ist ein Muster für den Standardfall; ob sie für Ihre Situation vollständig passt, sollten Sie im Zweifel anwaltlich prüfen lassen.

Zustimmung des Mieters

Der entscheidende Unterschied zur Betriebskostenabrechnung oder zur Staffelmiete: Eine Erhöhung nach § 558 BGB tritt nicht automatisch ein. Sie brauchen die Zustimmung des Mieters. Erst wenn der Mieter zustimmt, schulden Sie und der Mieter die neue Miete. Reagiert der Mieter positiv – idealerweise schriftlich –, ist die Sache erledigt und die höhere Miete gilt ab dem im Schreiben genannten Zeitpunkt.

Schwieriger wird es, wenn der Mieter schweigt oder die Zustimmung verweigert. Das Gesetz sieht für diesen Fall einen mehrstufigen Ablauf vor, an dessen Ende unter Umständen der Klageweg steht: Stimmt der Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist nicht zu, können Sie grundsätzlich auf Zustimmung klagen. Weil hier Fristen und formale Anforderungen eine große Rolle spielen und Fehler teuer werden können, nennen wir an dieser Stelle bewusst keine konkreten Zeiträume oder Formvorgaben.

Unser Rat: Behandeln Sie diesen Schritt nicht im Alleingang. Wenn ein Mieter nicht reagiert oder ausdrücklich ablehnt und Sie an der Erhöhung festhalten möchten, lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie den nächsten Schritt gehen. Eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht prüft, ob Ihr Schreiben formal korrekt war, welche Fristen laufen und ob eine Klage sinnvoll und aussichtsreich ist. So vermeiden Sie, dass eine an sich berechtigte Erhöhung an einem Formfehler scheitert.

Oft hilft schon ein sachliches Gespräch weiter, bevor es überhaupt so weit kommt. Manche Mieter zögern nicht, weil sie die Erhöhung für unberechtigt halten, sondern weil ihnen die Begründung nicht klar ist oder sie den finanziellen Sprung fürchten. Ein ruhiges Nachfragen, eine verständliche Erläuterung der Mietspiegel-Einordnung oder ein Angebot, die Erhöhung etwas moderater anzusetzen, lösen viele Blockaden ohne Streit. Der Weg über das Gericht ist immer der letzte, nicht der erste Schritt – er kostet Zeit, Geld und belastet das Mietverhältnis nachhaltig. Dokumentieren Sie jede Kommunikation schriftlich, damit Sie später nachvollziehen können, was wann besprochen wurde.

Timing und Taktik

Rechtlich zulässig ist nicht immer gleich klug. Eine Mieterhöhung ist auch eine Frage des Fingerspitzengefühls. Wer die Miete bei jeder Gelegenheit bis zur letzten zulässigen Grenze anhebt, riskiert, dass ein zuverlässiger Mieter irgendwann kündigt – und Leerstand, Renovierung sowie Neuvermietung kosten oft mehr, als die zusätzlichen Euro einbringen. Ein guter, pünktlich zahlender Mieter hat einen Wert, der in keiner Mietspiegel-Tabelle steht.

Moderate, gut begründete Erhöhungen kommen in der Praxis deutlich besser an als das Ausschöpfen jeder Obergrenze. Wenn der Mieter nachvollziehen kann, warum Sie erhöhen – gestiegene Kosten, länger unveränderte Miete, klarer Bezug zum Mietspiegel –, ist die Wahrscheinlichkeit einer reibungslosen Zustimmung höher. Ein kurzer, freundlicher Hinweis vor dem formellen Schreiben nimmt vielen Mietern die Überraschung und beugt Konflikten vor.

Denken Sie auch an das Verhältnis zum Mieter über die Jahre. Eine Wohnung, in der jemand langfristig und zuverlässig wohnt, verursacht weniger Aufwand, weniger Fluktuation und weniger Risiko. Es kann sich lohnen, eine Erhöhung etwas niedriger anzusetzen, als das Gesetz maximal zulassen würde, wenn Sie damit ein gutes Mietverhältnis erhalten. Taktik heißt hier nicht Verzicht, sondern Augenmaß.

Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Wer über Jahre gar nicht erhöht und dann in einem Schritt an die Obergrenze geht, überrascht den Mieter mit einem großen Sprung – das führt eher zu Widerstand als eine regelmäßige, kleine Anpassung im Rahmen des Zulässigen. Rechnen Sie zudem gegen, was eine Erhöhung real bringt: Ein paar Euro mehr pro Monat wirken über das Jahr, verlieren aber schnell an Gewicht, wenn dafür ein guter Mieter auszieht und die Wohnung wochenlang leer steht. Ein leerstehender Monat kann eine ganze Jahresmieterhöhung wieder auffressen. Gute Vermietung ist deshalb selten die maximale, sondern die nachhaltige Erhöhung.

Saubere Verwaltung als Basis

Jede Mieterhöhung steht und fällt mit Ihrer Dokumentation. Wer die aktuelle Miete, die letzten Änderungen und die Zahlungen sauber belegen kann, argumentiert souveräner – und ist auf der sicheren Seite, falls es doch zum Streit kommt. Eine lückenlose Zahlungshistorie zeigt auf einen Blick, seit wann die aktuelle Miete gilt und ob die Kappungsgrenze innerhalb der letzten drei Jahre eingehalten ist. Ohne diese Übersicht rechnen Sie im Zweifel gegen sich selbst.

Dazu gehören auch Quittungen über erhaltene Mietzahlungen. Wer Barzahlungen oder einzelne Überweisungen ordentlich quittiert, hat im Streitfall den Nachweis, welche Miete tatsächlich in welcher Höhe geflossen ist – und kann damit auch belegen, seit wann die aktuelle Miete unverändert gilt. Genau dafür gibt es unseren kostenlosen Quittungs-Generator: Sie erstellen unbegrenzt Quittungen als PDF, ohne Konto, mit Belegnummer und – in der Variante „Mietquittung“ – mit Angabe des Mietobjekts und des Zeitraums. Wer regelmäßig quittiert und archiviert, hat seine Zahlungshistorie jederzeit griffbereit.

Für Vermieterinnen und Vermieter mit mehreren Einheiten oder wiederkehrenden Belegen gibt es die Pro-Variante des Generators für 6,90 € im Monat oder 49 € im Jahr, ohne Vertragsbindung. Sie bringt ein Belegarchiv, fortlaufende Belegnummern und gespeicherte Absenderdaten mit – praktisch, wenn Sie regelmäßig quittieren und Ihre Belege langfristig geordnet halten möchten. Einen automatischen Monatsversand gibt es derzeit nicht; Sie erstellen jede Quittung selbst, wann Sie sie brauchen. Für den gelegentlichen Beleg reicht die kostenlose Variante vollkommen aus.

Wie Sie die jährliche Abrechnung der Betriebskosten sauber und fristgerecht aufsetzen, lesen Sie übrigens in unserer Vorlage für die Nebenkostenabrechnung. Miete, Nebenkosten und Belege sauber getrennt zu führen, ist die beste Grundlage für jede spätere Erhöhung. Wer erst beim Streit um eine Mieterhöhung merkt, dass die eigene Dokumentation lückenhaft ist, hat den ungünstigsten Zeitpunkt erwischt – legen Sie die Grundlage deshalb dann, wenn kein Konflikt ansteht.

Häufige Fehler

Die meisten gescheiterten Mieterhöhungen scheitern nicht am guten Willen des Mieters, sondern an vermeidbaren Fehlern des Vermieters. Diese drei tauchen besonders oft auf:

1. Kappungsgrenze überschritten. Wer nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete schaut und die 20 % (bzw. vielerorts 15 %) in drei Jahren vergisst, verlangt schnell zu viel. Rechnen Sie immer beide Schranken durch und prüfen Sie, welche Erhöhungen in den letzten drei Jahren bereits stattgefunden haben.

2. Fehlende oder schwache Begründung. Ein Schreiben ohne nachvollziehbaren Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete – etwa ohne Verweis auf den Mietspiegel – ist angreifbar. „Die Preise sind eben gestiegen“ ist keine Begründung im Sinne des § 558 BGB. Beziehen Sie sich konkret auf eine zulässige Erkenntnisquelle.

3. Formlose Ankündigung. Ein Anruf, eine SMS oder ein beiläufiger Satz an der Wohnungstür reichen nicht. Die Erhöhung gehört in ein ordentliches, schriftliches Schreiben mit Bitte um Zustimmung. Alles andere schafft Unklarheit und im Zweifel gar keine wirksame Erhöhung. Im Zweifel gilt: lieber einmal zu sorgfältig als einmal zu formlos – und bei Unsicherheit anwaltlich beraten lassen.

Ein vierter, oft unterschätzter Fehler ist die lückenhafte Dokumentation der Vorgeschichte. Wer nicht mehr genau weiß, seit wann die aktuelle Miete gilt und ob es in den letzten drei Jahren bereits Anpassungen gab, kann die Kappungsgrenze gar nicht sauber berechnen. Bevor Sie ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie deshalb Ihre eigenen Unterlagen sortieren: Wann wurde zuletzt erhöht? Auf welchen Betrag? Welche Belege haben Sie darüber? Erst wenn diese Grundlage steht, sollten Sie rechnen und formulieren. Eine gepflegte Zahlungshistorie ist hier Gold wert – sie beantwortet all diese Fragen ohne mühsames Suchen und schützt Sie davor, versehentlich zu viel zu verlangen.

Und schließlich: Nehmen Sie eine Ablehnung nicht persönlich und reagieren Sie nicht überstürzt. Ein Mieter, der widerspricht, nutzt zunächst nur sein gutes Recht auf Prüfung. Ein sachliches Vorgehen, notfalls mit anwaltlicher Begleitung, führt eher zum Ziel als eine emotionale Eskalation, die das Verhältnis dauerhaft beschädigt.

Häufige Fragen

Wie viel darf ich die Miete erhöhen?

Nach § 558 BGB höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in vielen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. Beide Grenzen gelten gleichzeitig, maßgeblich ist immer die niedrigere. Welche Werte für Ihre Wohnung konkret gelten, hängt von Gemeinde und Mietspiegel ab; prüfen Sie deshalb beide Zahlen, bevor Sie einen Betrag festlegen, und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Braucht die Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters?

Ja. Eine Erhöhung nach § 558 BGB tritt nicht automatisch ein, sondern setzt die Zustimmung des Mieters voraus. Sie fordern den Mieter mit Ihrem Schreiben zur Zustimmung auf. Erst mit der Zustimmung gilt die neue Miete.

Wie muss ich die Mieterhöhung begründen?

Sie müssen belegen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Der gängigste Weg ist der Mietspiegel Ihrer Stadt. Prüfen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt und ordnen Sie Ihre Wohnung ehrlich ein, bevor Sie eine Zahl festlegen.

Was tue ich, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Reagiert der Mieter nicht oder lehnt er ab, sieht das Gesetz Fristen und unter Umständen den Klageweg auf Zustimmung vor. Weil dabei Formalien und Fristen entscheidend sind, sollten Sie sich in diesem Fall anwaltlich beraten lassen, bevor Sie weitere Schritte einleiten.

In welcher Form muss ich die Erhöhung mitteilen?

Teilen Sie die Erhöhung schriftlich mit einem ordentlichen Mieterhöhungsschreiben mit, das die Wohnung, die alte und neue Miete, die Begründung und die Bitte um Zustimmung enthält. Eine formlose Ankündigung per Anruf oder Nachricht genügt nicht.

Wie belege ich, seit wann die aktuelle Miete gilt?

Mit einer lückenlosen Verwaltung: dokumentierte Mietanpassungen und eine vollständige Zahlungshistorie. Quittungen über erhaltene Mietzahlungen helfen zusätzlich, den genauen Zeitpunkt und die Höhe jeder Zahlung nachzuweisen. Mit unserem kostenlosen Quittungs-Generator erstellen Sie Mietquittungen als PDF mit Belegnummer, Mietobjekt und Zeitraum – unbegrenzt und ohne Konto.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.