Kündigung Mietvertrag: Vorlage und Fristen für Mieter und Vermieter

Ein Mietverhältnis endet fast nie von selbst. In den allermeisten Fällen braucht es eine schriftliche Kündigung, die die richtige Frist und die richtige Form einhält. Passiert dabei ein Fehler, verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses um Wochen oder Monate – und im Streitfall zahlen Sie als Vermieterin oder Vermieter weiter Nebenkosten, oder Sie bekommen die Wohnung schlicht nicht rechtzeitig frei. Dieser Ratgeber fasst zusammen, wer mit welcher Frist kündigen darf, liefert ein sofort nutzbares Muster und erklärt, worauf es bei Form, Zugang und Übergabe wirklich ankommt.

Wichtig vorweg: Es geht hier um die ordentliche Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags. Sonderfälle wie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Kündigungen von Gewerberäumen oder besondere Schutzvorschriften für einzelne Mietergruppen sind eigene, oft komplexe Themen. Bei solchen Konstellationen lassen Sie sich bitte anwaltlich beraten. Dieser Beitrag konzentriert sich auf den Regelfall – und den regeln Sie mit etwas Sorgfalt gut selbst.

Die Kurzfassung: Wer kündigt mit welcher Frist?

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum stehen in § 573c BGB. Die Grundregel ist erfreulich übersichtlich und unterscheidet danach, wer kündigt und – beim Vermieter – wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Für die Mieterin oder den Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, und zwar unabhängig davon, wie lange sie oder er schon in der Wohnung lebt. Wer zwei Jahre gemietet hat, kündigt mit derselben Frist wie jemand, der seit fünfzehn Jahren dort wohnt.

Für die Vermieterin oder den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Wohndauer der Mietpartei. Sie beträgt grundsätzlich drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate. Der Gesetzgeber schützt damit langjährige Mietverhältnisse: Wer lange in einer Wohnung lebt, soll bei einer Kündigung durch den Vermieter mehr Zeit haben, sich neu zu orientieren.

Ein zweiter, entscheidender Unterschied betrifft nicht die Frist, sondern den Grund: Die Mietpartei muss ihre Kündigung nicht begründen. Sie kann jederzeit mit der Dreimonatsfrist kündigen, ohne irgendjemandem einen Anlass nennen zu müssen. Die Vermieterseite hingegen braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses – zum Beispiel Eigenbedarf. Dazu weiter unten mehr, denn genau an dieser Stelle wird es juristisch anspruchsvoll.

Ob im konkreten Fall vertraglich abweichende Regelungen greifen, sollten Sie immer im Mietvertrag nachlesen. Zulasten der Mietpartei darf die gesetzliche Frist zwar nicht verlängert werden, aber es gibt Vertragsklauseln und Sonderkonstellationen, die den Ablauf beeinflussen. Im Zweifel gilt: Prüfen Sie den Vertrag, und holen Sie bei Unklarheiten rechtlichen Rat ein.

Wann muss die Kündigung ankommen, damit die Frist läuft?

Die Dreimonatsfrist beginnt nicht am Tag, an dem Sie den Brief schreiben, sondern erst dann, wenn die Kündigung bei der Gegenseite zugegangen ist. Nach § 573c BGB muss die Kündigung dafür bis zu einem bestimmten Werktag zu Beginn eines Monats eingegangen sein, damit dieser Monat noch mitzählt. Kommt das Schreiben zu spät, verschiebt sich das Fristende schlicht um einen weiteren Monat.

Weil die genaue Berechnung im Einzelfall – etwa bei Feiertagen, Wochenenden oder einem strittigen Zugangsdatum – heikel werden kann, rechnen Sie großzügig und dokumentieren Sie den Zugang sauber. Sind Sie sich bei einem konkreten Datum unsicher, lassen Sie sich lieber anwaltlich beraten, bevor Sie sich auf ein bestimmtes Fristende verlassen.

Praktisch bedeutet das: Wenn Sie ein bestimmtes Enddatum anpeilen, planen Sie den Versand mit Puffer. Ein Brief, der erst am Monatsanfang eingeworfen wird und knapp zu spät ankommt, verschiebt das Ende des Mietverhältnisses um einen vollen Monat – mit allen finanziellen Folgen, von der weiterlaufenden Miete bis zu den Nebenkosten. Ein paar Tage Vorlauf sind hier die günstigste Versicherung, die Sie bekommen können.

Kann die gesetzliche Frist im Vertrag verändert werden?

Die Fristen aus § 573c BGB sind zugunsten der Mietpartei geschützt. Eine Vertragsklausel, die die Frist für die Mieterin oder den Mieter über die gesetzliche Dreimonatsfrist hinaus verlängern würde, ist deshalb im Regelfall unwirksam. Umgekehrt gibt es Konstellationen – etwa Staffel- oder Zeitmietverträge oder besondere Wohnformen –, in denen abweichende Regeln greifen. Deshalb lohnt vor jeder Kündigung ein Blick in den Mietvertrag: Welche Frist ist dort genannt, gibt es einen Kündigungsausschluss auf Zeit, und passt die vertragliche Regelung überhaupt zur Gesetzeslage? Wenn Vertrag und Gesetz sich zu widersprechen scheinen, ist das ein klassischer Fall für rechtlichen Rat.

Muster: Kündigung durch den Mieter

Für Mieterinnen und Mieter ist die Kündigung unkompliziert, weil kein Grund genannt werden muss. Wichtig ist vor allem, dass alle Vertragsparteien das Schreiben unterschreiben. Steht der Mietvertrag auf zwei Namen – etwa bei einem Paar –, müssen auch beide Personen unterschreiben, sonst ist die Kündigung unwirksam. Das folgende Muster können Sie übernehmen und mit Ihren Daten füllen:

[Vorname Nachname Mieter/in]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ, Ort]

[Name Vermieter/in bzw. Hausverwaltung]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ, Ort]

[Ort], den [Datum]

Kündigung des Mietvertrags über die Wohnung [Straße, Nr., Etage, Lage], [PLZ, Ort]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich das oben genannte Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Nach meiner Berechnung endet das Mietverhältnis damit zum [Datum]. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung sowie das Beendigungsdatum schriftlich.

Für die Wohnungsübergabe schlage ich einen Termin in der [Zeitraum/KW] vor. Bitte teilen Sie mir mit, wann es Ihnen passt.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Vorname Nachname]
[ggf. zweite/r Mieter/in: Unterschrift und Name]

Das Datum des Mietendes müssen Sie selbst ausrechnen; verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Vermieterseite es für Sie korrigiert. Bitten Sie stets um eine schriftliche Bestätigung – sie ist Ihr bester Nachweis, dass die Kündigung angekommen ist und beide Seiten vom selben Enddatum ausgehen.

Was Mieterinnen und Mieter vor dem Auszug klären sollten

Neben der eigentlichen Kündigung lohnt es sich, ein paar praktische Punkte früh anzugehen. Klären Sie, ob Sie schon vor Fristende ausziehen und aus dem Vertrag herauskommen möchten – etwa durch einen Nachmieter. Ob und unter welchen Voraussetzungen das möglich ist, hängt von Ihrem Vertrag und der Situation ab; verlassen Sie sich hier nicht auf pauschale Faustregeln, sondern sprechen Sie es konkret mit der Vermieterseite ab und lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Vereinbaren Sie außerdem frühzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe und überlegen Sie, in welchem Zustand Sie die Wohnung zurückgeben. Was genau Sie beim Auszug renovieren oder ausbessern müssen, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag und der jeweiligen Rechtslage – auch das ist ein Punkt, den Sie besser vorher als hinterher klären. Wichtig für Ihre eigene Absicherung: Sammeln Sie schon jetzt Belege über geleistete Zahlungen, damit Sie am Ende nichts doppelt zahlen und offene Beträge nachweisen können.

Kündigung durch den Vermieter: das berechtigte Interesse

Für die Vermieterseite ist die Kündigung deutlich anspruchsvoller. Nach § 573c BGB gelten zwar dieselben, nach Wohndauer gestaffelten Fristen – drei, sechs oder neun Monate –, doch reicht die bloße Einhaltung der Frist nicht aus. Die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses durch die Vermieterin oder den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung voraus. Ohne einen solchen anerkannten Grund ist die Kündigung unwirksam, so korrekt sie formal auch aussehen mag.

Der bekannteste Grund ist der Eigenbedarf: Die Vermieterin oder der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder für nahestehende Personen. Eigenbedarf ist jedoch kein Freifahrtschein. An die Begründung, an den berechtigten Personenkreis und an die Nachvollziehbarkeit des Bedarfs werden hohe Anforderungen gestellt, und in der Praxis wird über Eigenbedarfskündigungen häufig gestritten.

Gerade weil hier viel schiefgehen kann und die Rechtsprechung im Detail komplex ist, gilt an dieser Stelle ausdrücklich: Formulieren Sie eine Eigenbedarfskündigung nicht ins Blaue hinein. Eine unzureichend begründete Kündigung kostet Sie im Ergebnis meist mehr Zeit als eine sorgfältig vorbereitete. Lassen Sie sich vor dem Versand anwaltlich beraten – das gilt für Eigenbedarf ebenso wie für jeden anderen möglichen Kündigungsgrund. In diesem Ratgeber verzichten wir bewusst darauf, Detailregeln oder Formulierungsbausteine für die Vermieterkündigung zu liefern, weil ein fehlerhaftes Muster hier mehr schadet als nützt.

Was Sie sich merken sollten: Frist einhalten ist notwendig, aber nicht hinreichend. Eine wirksame Vermieterkündigung braucht zusätzlich einen tragfähigen, sauber begründeten Grund – und dessen Prüfung gehört in fachkundige Hände.

Hinzu kommt, dass die Mietpartei einer Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen kann, etwa wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde. Ob ein solcher Widerspruch im konkreten Fall Aussicht auf Erfolg hat, lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt stark von den Umständen ab. Für Sie als Vermieterin oder Vermieter heißt das vor allem: Rechnen Sie damit, dass eine Kündigung nicht immer reibungslos umgesetzt wird, und planen Sie zeitlichen Puffer ein. Eine von Anfang an sorgfältig vorbereitete und gut begründete Kündigung ist auch hier der beste Schutz – ein weiterer Grund, den Vorgang vorab rechtlich prüfen zu lassen, statt auf gut Glück ein Musterschreiben zu verschicken.

Form und Zugang: So wird die Kündigung wirksam

Egal, welche Seite kündigt: Eine Kündigung des Wohnraum-Mietvertrags bedarf der Schriftform. Das bedeutet in der Praxis ein Schreiben auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine Kündigung per E-Mail, per Messenger-Nachricht oder mündlich am Telefon erfüllt die Schriftform nicht und ist unwirksam. Das ist einer der häufigsten und ärgerlichsten Fehler überhaupt – die Kündigung wurde ausgesprochen, gilt aber rechtlich gar nicht.

Warum der Nachweis des Zugangs so wichtig ist

Die Frist läuft erst ab dem Zugang der Kündigung. Kommt es später zum Streit, muss die kündigende Seite beweisen, dass und wann das Schreiben angekommen ist. Deshalb sollten Sie den Zugang nachvollziehbar dokumentieren. In der Praxis haben sich vor allem zwei Wege bewährt.

Der erste ist der persönliche Einwurf oder die Übergabe mit einer Zeugin oder einem Zeugen: Eine Person, die Ihnen glaubt und die Sie im Zweifel benennen können, ist dabei, wenn der Brief übergeben oder in den Briefkasten eingeworfen wird. Notieren Sie Datum und Uhrzeit. Der zweite gängige Weg ist das Einwurf-Einschreiben, bei dem der Einwurf in den Briefkasten dokumentiert wird. Beide Wege sind in der Praxis verbreitet; welcher im Einzelfall der sicherste ist, hängt von der konkreten Situation ab.

Ein Hinweis zur Vorsicht: Ein klassisches Einschreiben mit Rückschein kann tückisch sein, wenn die Empfangsperson nicht angetroffen wird und die Sendung nicht abholt – dann gilt sie unter Umständen als nicht zugegangen. Wenn Sie beim sichersten Zustellweg für Ihren Fall unsicher sind, lassen Sie sich beraten. Grundsatz bleibt: lieber einen Beleg zu viel als einen zu wenig.

Nach der Kündigung: Übergabe organisieren

Mit der wirksamen Kündigung ist das Mietverhältnis noch nicht abgewickelt. Bis zum Ende der Frist bleiben beide Seiten in vollem Umfang an den Vertrag gebunden: Die Miete ist weiter fällig, und die Wohnung wird wie gewohnt genutzt. Erst zum Fristende steht die eigentliche Abwicklung an – und die entscheidet oft darüber, ob das Mietverhältnis friedlich oder mit Streit endet.

Das wichtigste Werkzeug dafür ist das Übergabeprotokoll. Halten Sie darin gemeinsam den Zustand der Wohnung fest: alle Räume, festgestellte Mängel, die abgelesenen Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sowie die Zahl der übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll. Dieses Dokument ist Ihre wichtigste Absicherung, falls es später Streit über Schäden oder über die Nebenkosten gibt.

Gehen Sie die Wohnung dafür in Ruhe Raum für Raum durch und nehmen Sie sich Zeit – ein hastig zwischen Tür und Angel ausgefülltes Protokoll ist im Zweifel wenig wert. Bewährt hat sich, den Zustand zusätzlich mit datierten Fotos festzuhalten, damit später weder über einen Kratzer im Parkett noch über einen angeblich fehlenden Schlüssel gestritten werden muss. Notieren Sie die Zählerstände zahlengenau; sie sind die Grundlage für die Schlussabrechnung der Versorger und für die letzte Nebenkostenabrechnung. Vergessen Sie auch die Nebenschlüssel nicht – Keller, Briefkasten, Garage oder Gemeinschaftsräume gehören dazu.

Denken Sie außerdem an die letzte Abrechnung. Eine Nebenkostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum steht in aller Regel noch aus und wird erst nach Ende des Mietverhältnisses erstellt. Klären Sie frühzeitig, wohin die Abrechnung geschickt werden soll, und tauschen Sie die neue Adresse aus. Damit es später nicht am Kontakt scheitert, notieren Sie beide Seiten Telefonnummer und E-Mail-Adresse im Protokoll.

Ein Wort zur Kaution: Sie wird nicht automatisch am Übergabetag ausgezahlt. Die Vermieterseite darf sie in der Regel noch eine angemessene Zeit einbehalten, unter anderem um die letzte Nebenkostenabrechnung abzuwarten. Wie lange das im Einzelfall sein darf und welche Beträge einbehalten werden dürfen, ist eine Frage des konkreten Vertrags und der Rechtslage – bei Streit darüber lohnt sich rechtlicher Rat. Sicher ist nur eines: Wenn die Kaution ganz oder teilweise zurückfließt, sollte diese Zahlung sauber belegt werden.

Offene Zahlungen sauber quittieren

Rund um den Auszug fließt oft noch einmal Geld: eine letzte Mietzahlung, die Rückzahlung der Kaution, eine Ausgleichszahlung für vereinbarte Reparaturen oder für zurückgelassene Gegenstände. Für all diese Beträge gilt derselbe Grundsatz wie bei jeder Zahlung: Wer eine Zahlung leistet, sollte eine Quittung darüber erhalten. Nach § 368 BGB kann derjenige, der eine Leistung erbringt, eine Quittung verlangen – und ein Beleg schützt beide Seiten, sobald später doch einmal jemand fragt, ob und in welcher Höhe gezahlt wurde.

Gerade die Rückzahlung der Kaution oder eine Bar-Ausgleichszahlung ohne Beleg ist eine typische Quelle für spätere Missverständnisse. Ein einfacher, sauber ausgefüllter Zahlungsbeleg mit Betrag, Datum, Zweck und beiden Namen räumt solche Zweifel von vornherein aus. Genau dafür ist unser kostenloser Quittungs-Generator gedacht: Sie tragen Betrag und Verwendungszweck ein, erhalten eine fortlaufend nummerierbare Quittung als PDF und können sie unbegrenzt und ohne Konto erstellen. Wer regelmäßig vermietet und ein durchgängiges Belegarchiv mit fortlaufenden Nummern und gespeicherten Absenderdaten möchte, findet in der Pro-Variante für 6,90 € im Monat oder 49 € im Jahr – jeweils ohne Vertragsbindung – die passende Erweiterung.

Häufige Fehler bei der Kündigung

Die meisten Probleme rund um eine Mietvertragskündigung entstehen nicht aus schwierigen Rechtsfragen, sondern aus vermeidbaren Flüchtigkeitsfehlern. Diese vier Punkte tauchen besonders häufig auf.

1. Die Frist falsch berechnet. Die Dreimonatsfrist beginnt erst mit dem Zugang der Kündigung, nicht mit dem Datum auf dem Briefkopf. Wer den Zugang zu knapp plant, verliert schnell einen ganzen Monat. Rechnen Sie großzügig und dokumentieren Sie den Zugang.

2. Die Unterschrift fehlt – oder eine von zweien. Ohne eigenhändige Unterschrift ist die Kündigung nicht wirksam. Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen auch alle unterschreiben. Ein Schreiben mit nur einer von zwei nötigen Unterschriften ist wertlos.

3. Mündlich oder per E-Mail gekündigt. Eine Wohnraumkündigung braucht die Schriftform. Was im Gespräch, am Telefon, per SMS oder per E-Mail vereinbart wurde, ersetzt das unterschriebene Papier nicht. Bestehen Sie auf dem Brief.

4. Als Vermieter ohne tragfähigen Grund gekündigt. Die Vermieterkündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Eine formal perfekte, aber unbegründete oder unzureichend begründete Kündigung ist unwirksam – und kostet am Ende mehr Zeit als eine, die vorher fachkundig geprüft wurde.

Wenn Sie diese vier Fallen vermeiden, ist der Großteil der Arbeit getan. Für alles, was darüber hinausgeht – strittige Fristen, Eigenbedarf, Widerspruch der Mietpartei –, gilt weiterhin: im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Nehmen Sie sich außerdem die Zeit, das fertige Schreiben vor dem Versand noch einmal in Ruhe gegenzulesen: Stimmen alle Namen, die vollständige Anschrift der Wohnung, das Datum und die Unterschriften? Eine Kündigung, die Sie einmal sauber aufsetzen, erspart Ihnen im besten Fall monatelangen Ärger.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Für Mieterinnen und Mieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB drei Monate – und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Ein Grund muss nicht angegeben werden. Maßgeblich ist der Zugang der schriftlichen Kündigung bei der Vermieterseite.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für Vermieter?

Für die Vermieterseite ist die Frist nach der Wohndauer gestaffelt: Sie beträgt grundsätzlich drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate. Anders als die Mietpartei braucht die Vermieterseite außerdem ein berechtigtes Interesse an der Beendigung, zum Beispiel Eigenbedarf.

Muss ich als Mieter meine Kündigung begründen?

Nein. Als Mieterin oder Mieter können Sie das Mietverhältnis mit der Dreimonatsfrist kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Wichtig sind nur die Schriftform, die eigenhändige Unterschrift aller im Vertrag genannten Personen und der fristgerechte Zugang bei der Vermieterseite.

Ist eine Kündigung per E-Mail oder mündlich gültig?

Nein. Die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags bedarf der Schriftform, also eines unterschriebenen Schreibens auf Papier. Eine Kündigung per E-Mail, per Messenger oder mündlich ist unwirksam. Verlassen Sie sich nie auf eine solche Absprache, sondern versenden Sie stets den unterschriebenen Brief.

Wie weise ich nach, dass die Kündigung angekommen ist?

Die Frist läuft erst ab dem Zugang, den im Streitfall die kündigende Seite beweisen muss. Bewährt haben sich der persönliche Einwurf oder die Übergabe mit einer Zeugin oder einem Zeugen sowie das Einwurf-Einschreiben. Notieren Sie Datum und Uhrzeit. Bei Unsicherheit über den sichersten Zustellweg lassen Sie sich beraten.

Muss ich beim Auszug gezahlte Beträge quittieren?

Es ist dringend zu empfehlen. Nach § 368 BGB kann derjenige, der eine Zahlung leistet, eine Quittung verlangen. Für die Rückzahlung der Kaution oder eine Ausgleichszahlung schützt ein Beleg mit Betrag, Datum, Zweck und beiden Namen beide Seiten vor späteren Missverständnissen. Einen solchen Beleg erstellen Sie mit unserem kostenlosen Quittungs-Generator in unter einer Minute.